2月上海二手房住宅成交回暖！成交量超1.8万套，小阳春基本确认！ 全球观天下

截止到2月26日，上海二手房住宅成交量约1.7万套，预计全月成交量在1.85-1.9万套，市场热度继续回暖，小阳春信号确认！

26个交易日成交约1.7万套，日均成交量约660套，如果按照30个交易日来计算，单月成交量接近2万， 这已经是近一年来上海二手房市场最好的成绩了 （与2022年7月近乎持平）

(资料图片仅供参考)

如果觉得月度数据不够看，我们来看看 周度数据 ：

2月20-26日，上海二手房住宅 单周成交量超6000套，单日最高成交量超1150+套，日均成交量超850套 ，这其中任意一项指标都足够“阳春”，你继续往下看

年后的上海二手房市场波动，一房一万也持续观察并为大家带来最新的市场成交数据分析 （微信大改版后，只有星标一房一万公众号，才能第一时间 收到 楼市动态 和 数据分析推送文章）

二手房小阳春正在发生

市场比大部分人预期回暖更快，上升幅度更大，我们来看单日成交量数据走势：

2月日均成交量约660套，相较于2022年11月，上升约25%；而且2月单日成交量呈现出爆发式上涨

2月第1周，日均成交量约440套

2月第2周，日均成交量约570套 （上升约29%）

2月第3周，日均成交量约680套 （上升约20%）

2月第4周，日均成交量约870套 （上升约28%）

从数据上来看，一个月之间，上海二手房住宅市场两极反转，从ICU跑步进入KTV

2月第4周的成交量（约6000+套） 超过2021年7月核验价出台后的任何一周！

是过去两个月的积压需求释放吗？

笔者的答案是：不尽然

我们可以观察2022年复工之后上海二手房住宅的单周成交量，从7月-9月，成交量分布均匀而且没有明显的上升；而今年2月份的单周成交量呈现前低后高爆发式增长， 在前两周成交中看不到明显的积压需求释放

两种形态完全不同，代表的行情自然也不相同，上海二手房小阳春正在发生，接下来的3-4月，预计成交量会继续放大，市场热度和信心继续回升！

值得特别注意的是：

总价400万以内、产品类型为老公房的二手房，在2月份成交占比相较于2022年11月上升，总价600万以上、产品类型为次新房的二手房成交占比下降！ 小阳春的刚需属性明显！

二手房市场正在以价换量

一房一万之前做过投票调查，对于当下的小阳春，依然有相当比例的购房者在保持观望，笔者之前也讲过，市场要想重新振作起来，需要一个 「助力」

要么增加动力，政策出台推动市场向前，买家进场

要么降低阻力，市场开始以价换量，买家进场

从目前的情况来看，新增动力基本为零，真正支撑2月份成交量的是后者，也就是 「以价换量」

我们来看2020年以来上海二手房不同产品的市场价及挂牌价走势：

我们可以明显看到：三种产品类型的二手房 挂牌价总体依然坚挺，涨跌幅都比较有限 ，而且这还是在挂牌量猛增的情况之下，总体来讲，目前新增挂牌房源的价格相对克制

市场价角度来看，三种产品类型均出现了不同程度的下跌 ，其中以早期商品房跌幅最明显约4.7%，在挂牌价坚挺的情况下，市场价逆势下跌，市场明显正在以价换量（市场价更接近真实成交价）

所以，再看 链家挂牌量价的走势 ，你就能看的更明白：

2月上海链家二手房挂牌量猛增，截止到2月27号共 5.57万套 挂牌，相较1月上升约25.6%， 是近一年来第三次挂牌量爆发

前两次分别发生在2022年6月和11月，主要原因是二手房核验价放松，所以当时出现了挂牌 量价齐升 的现象

但是，2月以来，挂牌价并没有像前两次一样，随着挂牌量而明显上涨，原因也很清晰：

一方面 挂牌预期改变 ，更多房源以合理价格挂牌；另一方面，随着 新房市场供应放缓 ，卖二手房打新的群体有了时间窗口，以更合理的价格挂牌以求快速成交，这一点我们下面继续讲

新房市场同样火热

年后新房市场的火热程度丝毫不逊色于二手房，售楼处的人多了起来，很多项目的认购率都是再创新高，千人摇屡见不鲜，入围积分也有走高的趋势

现在很多购房者就像早上九点半面对涨停封板但没有上车机会的股民一样（夸张形容）， 而且新房市场热度上升的同时，短期内的供应在收缩 （2批次新盘来救场）

这种预期之下，会催生3种操作：

1、转向二手房市场

2、卖房提高积分继续打新

3、继续持币等待打新

前两种情况的受益者其实都是二手房市场，再加上二手房价格回落，成交自然就多了起来

而且，从最近的新盘供应结构来看，500万以上的优质供应较多，而更为刚需的价格段出现了一定有优质供应断层，这也给二手房留了一定空间

总结

从结构来看，刚需撑起了小阳春的大半边天，市场回暖之下，不少刚需选择进场，次新、高总价二手房缺席；新房市场也一定程度上助力了这一变化

操作建议方面

打新依然是更优选，但是针对不同预算的购房者又有不同

预算400万以内 的朋友可以着重考虑中环附近或郊区核心地段的二手房，多挑多看；当然，远郊带地铁的新盘依然值得考虑，例如嘉定

预算400-800万 的朋友，带地铁、商业、学校的新房值得重点关注；总价从低到高可以看嘉定、宝山、虹桥、闵行、唐镇等

预算1000万及以上 ，视积分不同，可以选择中环内、内环内百平三房，前滩、三林滨江、徐汇滨江、武宁、东外滩等等

大家可以在 一房一万新房小程序 上找到适合自己的新盘，也可以查看 一房一万二手房小程序 查看最新挂牌房源

另外一点要提醒大家的是：小区个别超高价成交的案例并不能作为市场行情、小区价格的参考，切莫在龙鱼混杂的信息裹挟之下，操作变形

最新消息， 第二批次部分项目已经过会，预计最快本周公示！

部分网传过会新盘名单及价格曝光 （仅供参考，最终以官宣为准） ，欢迎大家转发分享！

关键词： 日均成交量 我们来看 数据分析